پایان نامه بیع

در روابط بین اشخاص مواردی پیش می آید که نیاز به تشکیل بیع برای دو طرف احساس می شود

ولی زمینه انشای فعلی آن یا تنظیم سند رسمی انشاء به علت فقدان شرایط قانونی تشکیل عقد

یاتنظیم سند رسمی تشکیل عقد ویا به دلیل ناتوان بودن یکی از دو طرف یا هردو طرف برای

اجرای مفاد عقد ویا به دلیل ناتوان بودن یکی از دو طرف یا هردو طرف برای اجرای مفاد عقد

وتسلیم آنچه به وسیله عقد بر عهده او مستقر می شود ، فراهم نیست . مثلاً برای تنظیم سند رسمی

انتقال مال غیر منقول انجام استعلامات از سازمانهای دولتی به منظور روشن شدن وضعیت ملک

مورد معامله از حیث مقررات ارضی و کشاورزی وشهرداری وغیره وجلب موافقتهای سازمانهای

مربوطه لازم است، و در نتیجه، شرایط موجود اجازه انشاء عقد یا تنظیم سند رسمی انتقال را در

زمان دلخواه به طرفین نمی دهد. از این رو به منظور اطمینان یافتن طرفین از انجام معامله پس از

فراهم شدن شرایط یا رفع موانع موجود، مبادرت به تشکیل قرارداد عادی یا رسمی می کنند که

موضوع آن، تعهد هریک ازدو طرف در برابرطرف دیگر به تشکیل بیع مال مزبور، پس از فراهم

آمدن زمینه تشکیل یا تنظیم سند تشکیل آن است .دراین مقاله منظور،ارزیابی وضعیت اینگونه

قراردادها و تعهدات از نظر قانون واثرآنها و طرح وبررسی مسائل مربوط به آن است،اعم از

قراردادها وتعهدات مربوط به اموال منقول یا غیر منقول . بنابراین،موضوع این مقاله قرارداد تشکیل

بیع می باشد که اثرآن پیدایش تعهد برانشای بیع است و در نتیجه موضوع مزبور با بیع مال منقول

ویا غیر منقول تفاوت دارد.این مسأله که آیا بیع مال غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی اعتبار و اثر

حقوقی دارد یا خیر، از آن جهت که موضوع آن را خود عقد بیع تشکیل می دهد داخل در عنوان

بحث این مقاله، که به قرارداد برانشای بیع و تشکیل آن در آینده می پردازد، نیست و بررسی آن به

فرصتی دیگر موکول می شود، اگر چه بیع بدون تنظیم سند رسمی نسبت به مال غیر منقول با تعهد

بر بیع مال غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی از جهت تحلیلی، خالی از مشابهت نیست. دراینجا

لازم است برای موضوع بحثهای حقوقی مربوط » قولنامه « این نکته روشن شود که انتخاب عنوان

به وضعیت و آثار تعهدات و قراردادهای مربوط به فروش مال غیر منقول، از جهت تحلیلی،گزینشی صحیح به نظر نمی رسد زیرا،از یک طرف، قولنامه درقانون موضوع تعریف شده ای

نیست و منظور از آن در معنای متعارف، نوشته ای عادی است که پیش از تشکیل بیع بین طرفین و

معمولاً نسبت به مال غیر منقول با عبارات و مفاهیم گوناگون ومتفاوت به وسیله ایشان تنظیم و

امضاء می شود و قراردادهایی را در بر می گیرد که منعکس کننده نظریات واهداف خاص طرفین

است، واز طرف دیگر،به علت عدم آشنایی تنظیم کنندگان آن با موازین قانونی، مفاد ومندرجات

آن غالباً مهم وبا ضوابط حقوقی غیر منطبق و مفاهیم آن گاهی با هم متناقض است. بنابر آنچه

ذکرشد، اگر موضوع بحث قولنامه باشد، باید مانند عنوان اجاره نامه و وکالتنامه و نظائر آن،

مسائلی که پیرامون دلیلیت و شرایط سندیت آن دور می زند، مورد بررسی قرار گیرد . ولی هرگاه

موضوع بحث پاره ای از مندرجات آن مانند تعهدات و قراردادهای منعکس در قولنامه و وضعیت

حقوقی این قراردادها نظیر تعهدات و قراردادهای مربوط به بیع مال غیر منقول و خود بیع مال غیر

منقول بدون تنظیم سند رسمی باشد )که همین موضوعات نیز تحت عنوان قولنامه معمولاً مورد

نمی تواند داشته باشد بلکه موضوع » قولنامه « بحث قرار می گیرد(، دیگر عنوان بحث باید ماهیتهای

حقوقی مطلق یا مقید ثبت نشده یا مندرج در سند عادی مانند قرارداد تشکیل بیع یا بیع مال غیر

منقول ثبت نشده یا منعکس در سند عادی باشد. بنابراین، نامیده » قولنامه « آنچه در عرف عام بنام

می شود و برحسب موارد دارای مندرجات ومفاهیم گوناگون و مبهم است، عنوان مشخص

حقوقی نیست و محتوای مشخص حقوقی ندارد ونباید بطور کلی محور مباحث حقوقی قرار گیرد،

هرچند که محتوای هریک از قولنامه های تنظیم شده با لحاظ عبارات و مفاهیم خاص خود،

می تواند از حیث وضعیت و آثار حقوقی و روابط طرفین، موضوع بحث و بررسی واقع شود. در

حقیقت، آنچه معمولاً مورد بحث قرار می گیرد، وضعیت وآثار قراردادها و تعهدات منعکس در

است » قولنامه « سند عادی بنام است که » قولنامه « ،ولی آنچه موضوع این مباحث معرفی می گردد

مفهوم یک سند عادی را دارد. به عنوان موضوع بحثهای مربوط به » قولنامه « به این ترتیب، انتخاب

وضعیت و آثار قراردادهای مربوط به اموال غیر منقول یا مربوط به معاملات این اموال منعکس در

قولنامه از دو جهت ناصحیح به نظر می رسد: یکی از این حیث که قولنامه سند است نه مسند، و

بحث در مورد مسند بجای سند گونه ای خلط مبحث است هر چند که بحث از جنبه ارتباط

قراردادهای مذکور به نوشته عادی قولنامه دنبال می شود، ودیگر از این جهت که محتوای یک__

قولنامه متداول بین مردم، انحصاراً یک بیع یا قرارداد تشکیل بیع یا تعهد بر خرید و فروش نیست

بلکه ممکن است یک قول و وعده ساده بر تشکیل معامله در آینده یا یک انشای معلق و یا مفاهیم

دیگری که در اصل فاقد ارزش حقوقی است باشد، که در نتیجه تخصیص بحث به بیع یا تعهد بر

» قولنامه « بیع مال غیر منقول، زیر موضوع حتی با حقیقت محتوای همه قولنامه ها سازگار نیست.